Ekspertiz raporu hazırlanırken hangi yöntemler kullanılır?
Gayrimenkul değerini belirlemek için temelde üç yöntem kullanılır. Bu yöntemler; satışların karşılaştırılması, maliyet ve gelir kapitalizasyonudur.
Satışların karşılaştırılması yöntemi, konu gayrimenkule benzer gayrimenkullerin yakın zamanda satıldığı ya da satışa sunulduğu piyasalarda en yararlı yöntemdir ve değerleme uzmanı bu yöntemi kullanarak konu gayrimenkul ile benzerlerini karşılaştırarak bir değer göstergesi yaratır.
Maliyet yöntemi piyasa katılımcılarının değerin maliyetle ilişkisi olduğunu kabul etmelerine dayanır.
Gelir kapitalizasyonu yönteminde gayrimenkul sahibi olmanın gelecekteki yararlarının bugünkü değeri ölçülür. Bu yöntemde gelecekte gayrimenkulden elde edilecek gelirin, giderin ve indirgeme oranının tahmin edilmesi gerekmektedir. Ayrıca, bu unsurlarda ortaya çıkan değişikliklerin gayrimenkulün değerine olan etkisinin de belirlenmesi gerekmektedir.
Bu üç yöntem birçok değerleme sorununa uygulanabilir.
Örneğin, genellikle gelir getirmeyen konut amaçlı gayrimenkuller ve sahibi tarafından kullanılan küçük ticari gayrimenkuller için satışların karşılaştırılması yöntemi kullanılabilir.
Maliyet yöntemi özellikle arsa değerinin iyi desteklendiği ve yapılandırmaların yeni veya az yıpranmış olduğu, boşmuş gibi en etkin ve verimli kullanıma yakın olduğu durumlarda daha anlamlıdır.
Amortismanın hesaplanması için yeterli miktarda verinin bulunduğu eski gayrimenkullere de uygulanabilir.
Gayrimenkullerin değeri yalnızca getirecekleri gelire göre saptanabiliyorsa (kiralık konut veya işyeri) değerin bulunması için gelir kapitalizasyonu yöntemi uygulanır. İdeal olanı veriler uygun olduğu sürece her üç yöntemin de uygulanmasıdır. Kullanılan yöntemler gayrimenkul tipine, değerlemenin kullanım amacına, tanımlanmış iş kapsamına ve analiz için edinilen verilerin kalite ve miktarına bağlıdır.
Anadolu Üniversitesi